ВЫБОР ПРОЕКТА ДОМА.   Застройка участка вызывает много вопросов, но важнейшим можно смело назвать выбор проекта дома. Последуем рекомендациям директора проектно-строительной компании ‛Пробизнесстрой“ Владимира Павловского, считающего выбор грамотного и полного проекта загородного дома определяющим звеном при его сооружении. Предоставив его строительной компании, вы сможете провести тендер по ценам, а также получить в итоге правильно составленную строительную смету, которая бы отражала точную или хотя бы близкую к точной стоимость строительства. Сделать такую смету и коммерческое предложение по эскизному проекту, то есть фактически по рисунку, реально невозможно. Опыт показывает, что при эскизном варианте уже на стадии строительства выявляются ранее не учтенные аспекты, реально приводящие к увеличению стоимости строительства в полтора, а то и в два раза. К таким финансовым скачкам застройщик не всегда может быть готов. То же следует сказать и о сроках строительства. Они могут быть точно так же увеличены ‛благодаря“ недостаточно проработанным чертежам. В современных условиях проблему выбора проекта загородного коттеджа можно решить двумя способами: первый — потенциальный домовладелец подбирает для строительства своего коттеджа уже готовый проект, который специалисты адаптируют к рельефу местности, учитывая особенности грунта и вписывая в пейзаж; второй — застройщик ищет архитектора на индивидуальное проектирование дома. Но какой бы способ не был выбран, застройщик должен первоначально продумать состав и площади помещений в будущем доме, чтобы ему было удобно ориентироваться при выборе среди большого числа проектов повторного применения, или подготовить проектное задание архитектору.   ЭСКИЗ ДОМА Площадь современного коттеджа в 350–500 квадратных метров оптимальна для комфортного проживания семьи из четырех-пяти человек. Практика показывает, что популярный десятилетие назад трех- или четырехэтажный коттедж в 1 000 квадратных метров неудобен. Верхние этажи часто остаются необжитыми, тем не менее отапливать приходится все пространство. В комфортном доме важна не только жилая зона, необходимы гараж, всевозможные подсобные помещения и мансарда — значит, очень важно продумать объемно-планировочное решение, деление помещений на функциональные зоны: гостиную, столовую-кухню, спальни, зоны спорта, санитарно-гигиенические, хозяйственные и иные помещения (кабинет, библиотека, бильярдная и т.п.). Дом предполагает применение прочных и устойчивых несущих конструкций, а также сооружение ограждающих конструкций с высокими теплоизолирующими свойствами. После разрешения этих вопросов предстоит решить, купить готовый проект или заказать его разработку. Стоимость приобретения комплекта типовой документации составит от 19 000 до 90 000 руб. В настоящее время существует масса каталогов с коттеджными проектами. В них можно найти как оригинальные архитектурные решения, так и хорошо зарекомендовавшие проекты повторного применения. Так, например, в активе компании  ‛Проект-центр“  собрано более 1400 оригинальных проектов загородных домов. Следует отметить, что все они имеют полный комплект проектной документации. Зачастую под этим звонким словосочетанием рекламируется только эскизный проект, имея который, невозможно построить реальный дом. ‛Проект-центр“ же предлагает действительно исчерпывающую техническую документацию, причем во многих случаях апробированную при сооружении реальных коттеджей. Уместно добавить, что комплект документов в компании можно получить уже через три дня после заказа. Для всегда торопящегося застройщика, согласитесь, это немаловажно. Но, покупая готовый проект, необходимо проверить соответствие всех характеристик материалов и конструкции той климатической зоне, в которой будет построен ваш коттедж. Нужно также иметь в виду, что любой готовый проект необходимо ‛привязать“ к условиям конкретного земельного участка: особенностям рельефа, гидрогеологии, магистральным сетям и т.п. Поэтому обязательно нужно будет делать новые строительные расчеты фундамента. Стоимость этого вида работ составит 20 000–60 000 руб. Покупка готового проекта оправдана, если его планировка в основном соответствует вашим пожеланиям. В нем можно перенести перегородки, изменить рисунки оконных рам и вместо штукатурки отделать фасады искусственным камнем, керамической плиткой или керамогранитом, а также найти еще массу деталей, подчеркивающих индивидуальность оформления и гармонию с ландшафтом. Но без кардинальной переработки проекта нельзя менять этажность и внешние размеры дома, переносить несущие стены и т.п. Такая переработка потребует дополнительных финансовых затрат, причем общая сумма расходов на проектирование приблизится к стоимости разработки индивидуального проекта. К индивидуальному проектированию обращаются и тогда, когда предполагают построить дом необычной архитектуры, респектабельную виллу или элитный особняк. Крупные проектные организации, как правило, в небольших частных заказах не заинтересованы. Можно заказать проект архитектору, занимающемуся частной практикой. Однако в этом случае абсолютно непонятна юридическая сторона вопроса. Нет ответа, кто в этом случае станет разрабатывать конструктивный раздел и раздел инженерных сетей, которые будут подведены к дому. Правильнее всего выбрать небольшое архитектурно-строительное бюро, имеющее лицензию на проектирование загородных домов, и, заключив договор, через заранее оговоренное время получить на руки полный комплект проектной документации высокого качества. По мнению архитектора Владимира Бычкова, разработка индивидуального проекта — безусловно, идеальный вариант для заказчика, хотя это в несколько раз дороже покупки проекта повторного применения. В ряде случаев такие расходы полностью оправданы. К последним надо отнести сложность грунтов или рельефа, для которых зачастую невозможно подобрать типовой проект, соответствующий требованиям заказчика. А возможность его доработки для местных условий потребует значительных финансовых расходов. Разработка индивидуального проекта требует значительного времени, заниматься этим имеет смысл как раз зимой, чтобы уже в мае, когда можно строить, был готов проект и выбран строительный подрядчик. Когда представление о том, какой дом вам нужен, сформировано и есть конкретный участок земли под него, застройщик должен выдать архитектору техническое задание. В этом документе приводятся основные характеристики и параметры участка и дома, в том числе результаты геологической и гидрогеологической оценки грунтов, архитектурный стиль, этажность, приблизительное распределение комнат и помещений по этажам и т.п. На основе данного задания архитектор делает эскизный проект дома с описанием расположения объекта на местности, формой и размерами строения, с эскизами фасадов, планами на всех уровнях (первый, второй этажи, мансарда), общими конструктивными решениями. Корректировать и изменять решения желательно именно на этой стадии проектирования. После обсуждения во всех подробностях и согласования эскиза начинается рабочее проектирование, то есть разработка рабочей документации. Этап эскизного проектирования загородного дома, как правило, длится от одного до двух месяцев.   ПРОЕКТ ДОМА Разработка проекта дома — очень важный этап, от него зависят сроки строительства и все последующие финансовые вложения. Проект не только дает представление о том, как будет выглядеть дом, но и является тем документом, по которому его можно построить, предварительно утвердив в соответствующих инстанциях. Работа над проектом начинается со сбора исходных данных об участке: определения его границ, проведения геологических и гидрогеологических изысканий для установления характеристик грунта, залегающего в районе строительства дома. Для разработки генерального плана участка застройщик должен предоставить проектировщикам кадастровый план (выписку из Государственного земельного кадастра) с указанием размеров участка, его расположения относительно стран света и размещения магистральных сетей (если они есть), а также результаты детальной геодезической съемки. Стоимость ее составляет 900–1 500 руб./сотка. Геологические и гидрогеологические изыскания, стоимость которых 40 000–70 000 руб., проводит специализированная организация. Можно поручить эту работу и проектировщику, отметив эту позицию в техническом задании на проектирование. Исследования грунтов (именуемые на строительном сленге ‛геоподосновой“) должны содержать сведения о физико-механических свойствах грунтов, химическом составе и уровне грунтовых вод, схемы напластований грунтов. Если отказаться от проведения геологических изысканий, то застройщику придется взять на себя всю полноту ответственности за возможные негативные последствия, связанные с ошибками в проектировании и строительстве. Основными элементами дома, обеспечивающими энергосбережение, являются стены, перекрытия и кровля. Поэтому для домовладельца очень важно поставить перед проектировщиками задачу снижения теплопотерь через ограждающие конструкции, решение которой напрямую зависит от правильности выбора конструкций и материалов для теплоизоляции. Срок выполнения проекта занимает в среднем около четырех месяцев. Но при проектировании особняка со сложными инженерными системами, такими как приточно-вытяжная вентиляция, централизованное кондиционирование и др. сроки могут увеличиться. Основными разделами рабочей документации являются: — архитектурная часть, в которой приведены общие данные, представлены планы этажей, фасады, архитектурные разрезы, план кровли, пояснительная записка; — конструктивный раздел, в котором приведены чертежи фундаментов, перекрытий, кладочных планов или каркаса стен, элементов стропильной конструкции, разрезы фундамента, строительные узлы и др.; — инженерные разделы включают чертежи систем водоснабжения и канализации, электрооборудования, отопления и вентиляции, слаботочные системы (телефон, Интернет, радио, сигнализация). По каждой системе представляются общие данные, планы этажей, схема систем, спецификация оборудования, изделий и материалов. Застройщику при приемке рабочего проекта необходимо проверить, имеется ли в проекте вся необходимая документация. Чем более подробно и точно сделан проект, тем меньше у подрядчика возможностей незапланированно увеличить стоимость работ или оправдать свои недоделки недобросовестностью архитектора. Следует отметить, что уже на стадии проектирования целесообразно вести разработку интерьера. Дизайнер, выполняя работы в уже отстроенном доме, зачастую меняет планировку и инженерные системы. Это значительно увеличивает материальные затраты и ведет к разногласиям с застройщиком. При создании интерьеров на стадии проекта лишние расходы исключаются, соответственно, сокращаются и сроки на внутреннюю отделку дома. Заключительный этап — обустройство участка и ландшафтный дизайн. Начинают его одновременно с разработкой рабочей документации для строительства дома, а завершают лишь после окончания возведения дома и его обустройства.