Особенности национального ремонта
Как известно, совершенству нет предела. Еще один житейский закон гласит, что строить, учить и лечить у нас умеет каждый. Точнее, полагает, что умеет. После просмотра глянцевых журналов значительная часть населения, вдохновенно почувствовав себя ‛немножко архитекторами“, занялась ремонтно-перепланировочными работами. Причем их выполнение доверяется (в целях экономии либо по недомыслию) не лицензированным строительным фирмам с солидной репутацией, а шабашникам-строителям из ближнего зарубежья. Как считает Юрий Шарков, генеральный директор компании ‛Строй Мода М“, именно ‛особенностям национального ремонта“ мы обязаны тем, что огромное количество домов находится в аварийном состоянии. С ним солидарны многие специалисты. Услышав от профессионалов-строителей достойные Стивена Кинга истории о проломивших перекрытия мраморном бассейне с джакузи (жертв не было, но соседи снизу обиделись) и о том, как на седьмом этаже многоэтажного панельного дома новоявленные Ф.Л.Райты и Ле Корбюзье с Киевского вокзала по желанию заказчика начисто снесли несущую стену, не задумываясь о последствиях (плита перекрытия просела, но дом пока стоит), начинаешь с опаской смотреть на затевающих ремонт соседей: кто знает, что они замышляют.

Почем нынче законопослушность?
О том, как сделать перепланировку ‛по правилам“, мы решили проконсультироваться у профессионалов. Выяснилось, что соблюдение законов обходится недешево: только за согласование проекта любая фирма возьмет от $1 500 до $4 000 (в зависимости от сложности изменения конструкций, отмеченных в проекте). Суммы немалые, но без пакета необходимых документов разрешения Межведомственной комиссии (МВК) не получить. А без него перепланировка будет считаться незаконной.
Из чего складывается эта сумма? Многое зависит от типа дома и района, где он находится, а также от площади жилья. Государственные тарифы вполне доступны любому, однако не секрет, что гораздо больше денег уйдет на взятки чиновникам. Логика проста: если у вас есть средства нанять фирму, занимающуюся сбором документации, значит, найдутся и на ‛премию“ чиновнику. Если же собирать документы самостоятельно, то можно уложиться в гораздо более скромную сумму, правда, времени, сил и нервов придется потратить гораздо больше. Что дороже, каждый решает самостоятельно.
Новоселы, заселяющиеся в только что построенные дома, могут обнаружить, что согласовывать надо не только перепланировку. Например, существует закон об Энергонадзоре. Если в новой квартире есть узел ввода или щиток, но нет ни одной розетки, то все манипуляции, призванные помочь вам воспользоваться электроэнергией, на языке соответствующих организаций именуются ‛изменением разводок“ и требуют согласования — естественно, платного. Так же, как и увеличение потребляемой мощности свыше положенных для типовых домов 12—14 кВт.
Необходимые вещи
Тем, кто не является счастливым обладателем квартиры в новостройке, еще до начала ремонта с перепланировкой следует получить первоначальный план БТИ с экспликацией, дабы убедиться, что предыдущие владельцы квартиры не занимались экспериментами. Любое изменение относительно плана БТИ должно согласовываться в МВК (в том числе и все ‛художества“ предшественников), независимо от того, в каком году и кто усовершенствовал квартиру.
Затем составляется техническое заключение, для чего направляется  запрос в соответствующую инстанцию (МосжилНИИпроект, МНИИТЭП или др.). Строительные фирмы предпочитают обращаться именно в ту организацию, которая проектировала дом. На основе заключения разрабатываются проект и техническое задание.
Также необходимо получить ряд согласований, в том числе ‛письменные показания“ соседей с верхнего и нижнего этажей (о том, что они не возражают против возможных неудобств в процессе ‛перестройки“), разрешения эксплуатирующих организаций (РЭУ, ЖЭУ), справки из СЭС, пожарного надзора, районной управы и ДЕЗа. Потребуется и страховой полис — страхование от возможного ущерба третьим лицам во время проведения работ по перепланировке и ремонту. Собирая документы, следует хранить олимпийское спокойствие и ничему не удивляться, поскольку часто случаются курьезы из серии ‛нарочно не придумаешь“. Например, может потребоваться справка от газовиков, хотя дом не газифицирован.
Собранные документы подаются в районную МВК. Комиссия должна заседать два раза в месяц, однако зачастую она собирается раз в полтора-два месяца. Поэтому, хотя по закону работы можно вести только после получения разрешения МВК, на практике они начинаются, когда получено заключение конструктора, разработаны проект и техзадание.
Если вы решили сэкономить, самостоятельно бросившись в бюрократическое болото, бумажная волокита способна растянуться на полгода — тут даже  самый законопослушный гражданин не выдержит и приступит к делу, не дожидаясь ‛бумажки с печатью“. Правда, существует одно ‛но“: вы уверены, что проект перепланировки будет согласован? Строительные фирмы знают, какие ‛подводные камни“ могут возникнуть в процессе согласований, и стараются избегать спорных моментов. А вот дизайнер, недрогнувшей рукой изобразивший декорации к ‛Санта-Барбаре“ для обычной трехкомнатной квартиры, знать об этих проблемах не обязан. И вполне способен предложить оригинальное решение, абсолютно неподходящее (с точки зрения чиновников из МВК) для реализации.

Что такое хорошо и что такое плохо
‛Закон суров, но это закон“, — констатировали еще древние римляне. Наши законы, касающиеся перепланировки квартир, суровы до крайности. Как отмечают специалисты,  многие ‛эксперименты“ с переобустройством квартир технически вполне осуществимы, но нелегальны с юридической точки зрения. Например, перенос санузла. Современные насосы и гидроизоляция позволяют перебазировать его куда угодно,  хоть в спальню. Но утвердить и согласовать такой проект ‛в соответствующих инстанциях“ практически невозможно (СЭС запрещает перенос так называемых мокрых зон в жилые помещения).
Нельзя увеличивать нежилую площадь за счет жилой — соответственно, популярный вариант объединения коридора и гостиной считается ‛неправильным“, если нет двери, ‛отсекающей“ часть коридора. Не допускается ‛превращение в эркеры существующих балконов и лоджий“, но, если они отделены от комнаты двустворчатой дверью, то после дополнительной экспертизы вариант удастся согласовать.
По словам сотрудников проектно-строительных компаний, чаще всего обладатели квартир в типовых панельных домах просят совместить санузел либо увеличить его за счет прихожей, а также сделать проем в несущей стене между гостиной и кухней. Минимальное расстояние между наружной стеной и проемом — один метр, а его максимальная ширина — 90 см. Сначала в несущей стене делается усиление, а уж затем вырезается проем. Причем одно дело — проем в несущей стене квартиры на последних этажах высотного здания, и совсем другое — на нижних, где нагрузки максимальны. Если строительная фирма берется за такую работу без соответствующей документации, то она лишается лицензии. Объединить все помещения, сделав этакую студию, в современных панельных домах невозможно из-за огромного количества несущих стен. Подобный проект никто не сможет согласовать.
Еще одна сложная деталь — камины. Согласно действующему законодательству, выводить дымоход на фасад запрещено, поэтому любителям каминов лучше селиться на верхнем этаже.

‛Казнить нельзя помиловать“
К сожалению, законы, регламентирующие перепланировку жилья, составлены таким образом, что чиновник, от которого зависит ‛пущать“ или ‛не пущать“, имеет полное право руководствоваться собственным мнением, а не жесткой юридической формулировкой. Например, закон запрещает ‛изменение архитектурного облика“ строений, но при этом в нем не указывается, что считать изменением, а что нет. В итоге в одном округе могут разрешить, а в другом ‛зарубить“ тот же самый проект. Конечно, можно добиться справедливости, выйдя на общегородской уровень, однако на это уйдет немало времени.
‛Сложные случаи“ тоже описаны в законе весьма ‛элегантно“. Под таким определением подразумевается ‛объединение двух квартир по горизонтали или вертикали и т.п.“. Из-за расплывчатого ‛и т.п.“ в ‛сложные“ можно записать практически любые случаи, было бы желание.

Стоит ли удивляться, что наряду с получением разрешения МВК в установленном порядке существует и ‛теневое согласование“ —  банальная покупка вожделенной ‛бумажки с печатями“. Точнее, покупка подписи чиновника на любом проекте, в обход законных инстанций. Однако юридической силы подобная ‛разрешительная записка“ не имеет и не дает права законной купли-продажи жилья или прописки на данную жилплощадь других лиц. Поскольку в БТИ при подобном раскладе находится прежний план — недействительный, ибо он не соответствует реальному положению дел.
Все эксперты единодушны: необходимо действовать в рамках закона. ‛Пиратские“, несанкционированные перепланировки чреваты не только убытками, но и гораздо более серьезными проблемами.

Советы начинающему перепланировщику
Поскольку перепланировка —  занятие ответственное, длительное и дорогостоящее, то о ней надо задумываться не после, а в процессе покупки. Так, если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то желательно внести необходимые вам изменения в рабочие чертежи еще на стадии строительства. Подобные  вопросы решаются на уровне главного инженера проекта. Разумеется, потребуются дополнительные траты, хотя изменения не должны значительно удорожить проект, кроме того, придется оплатить работы и материалы. Тем не менее по сравнению со стандартной процедурой процесс значительно упрощается и в итоге обходится гораздо дешевле. Вам не нужно ничего согласовывать, ведь БТИ снимает план с готового объекта.
Если вам предлагают сделать ремонт с перепланировкой очень быстро и очень дешево, то вспомните, где обычно лежит бесплатный сыр. В Москве достаточно много фирм, вместо согласования попросту подделывающих документацию. Случается, что документ, якобы представленный СЭС для согласования перепланировки частной квартиры, оказывается фальшивым. Когда сотрудник проектно-строительной компании, в которую обратился клиент, перезвонил в СЭС, то выяснилось, что под данным номером исходящего документа числится… согласование строительства детского сада. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, требуйте от фирмы, занимающейся согласованием вашего проекта, не копии документов, а подлинники.
Прежде чем вкладывать деньги в проект и разработку технического задания, убедитесь, что данные изменения конструкций действительно можно согласовать в вашем районе. Например, вы хотите прорезать дополнительный оконный проем или заложить существующий. Чтобы не создавать себе ненужных проблем, предварительно заручитесь согласием районного архитектора. Вам потребуются заявление и фотография фрагмента здания, который планируется переделать. Если архитектор согласится с тем, что нововведение не изменит архитектурный облик дома, попросите его выдать справку о возможности реализации этого варианта после разработки технического задания и проекта.

Разные дома — разные возможности
Возможность перепланировки квартир обусловлена конструктивными особенностями типовых жилых зданий. Вот что говорит Геннадий Горбачев, старший инженер сметно-договорного отдела компании ‛РИАС-М“:
— С заказом на перепланировку к нам обращаются чаще всего те, кто приобрел жилье в новостройках, в различных модификациях классической серии П-44: П-44Т, П-44М, П-44ТМ, а также в широко распространенных П-55, П-3М. Эти дома построены из стандартных железобетонных панелей. Поскольку в них почти все стены несущие, то реализовать смелые дизайнерские варианты перепланировки вам просто не позволят.
Покупатели жилья во вторичном фонде редко могут себе позволить платить за согласование и за профессионально выполненную перепланировку. Хотя с точки зрения изменений конструкций типовой кирпичный дом гораздо интереснее. Поэтому, если вы хотите сделать из типовой квартиры нетиповую, лучше остановиться именно на кирпичном доме. Чаще всего на рынке вторичного жилья предлагаются так называемые хрущевки — кстати, далеко не худший вариант.
В кирпичной ‛хрущевке“ колонная система несущих конструкций. Сносить колонны и ригели, конечно, не разрешат, однако, посоветовавшись с дизайнером, их можно превратить в декоративные элементы общего стилевого решения. С технической точки зрения квартиру в ‛хрущевке“ удастся трансформировать в ‛студию“, прорезав в стене проем практически любого размера и формы.
В панельной ‛хрущевке“ некоторые внутренние стены не несущие. Согласовав проект, их можно будет снести. Правда,  старые панельные пятиэтажки потихоньку расселяются, подготавливаются к сносу, потому  вкладывать средства (причем немалые) во временное жилье просто неразумно.
Независимо от того, собираетесь ли вы объединить двух- и трехкомнатную квартиры в новом доме либо собственноручно разнести вдребезги межкомнатную перегородку, перепланировку необходимо согласовать. Если же вы все-таки твердо решили обойтись ‛без формальностей“, имейте в виду, что все профессионалы называют несогласованную перепланировку ‛миной замедленного действия“ для семейного бюджета. А народная мудрость гласит, что ‛скупой платит дважды“.

Александр Губанов, менеджер по работе с клиентами группы компаний ‛Вира“:
— Мы всегда предупреждаем: нельзя выполнять перепланировку без оформления технической документации и установленных законом согласований. Как правило, те, кто делают перепланировку своими силами, нанимают шабашников, которые вряд ли обладают необходимыми знаниями и лицензией на проведение соответствующих работ. В подобных случаях не приходится говорить не только о качестве, но и об элементарной безопасности.

Геннадий Горбачев, старший инженер сметно-договорного отдела компании ‛РИАС-М“:
— Мы всегда настаиваем, чтобы клиенты шли официальным путем, и не беремся за ремонт без разрешительной документации. Объясняем заказчикам, чем они рискуют, проводя перепланировку без согласования: их могут оштрафовать, заставить восстановить прежние перегородки. Наконец, жилье, планировка которого не соответствует плану БТИ, будет невозможно продать.
Другой (не слишком распространенный,  но все же возможный, особенно при ‛самодеятельности“) вариант развития событий: если дом ‛сложится“, то отвечать за аварию будет институт, одобривший проект. Если же нет ни документации, ни конструкторского заключения, ответственность, вплоть до уголовной, несет собственник жилья.

Юрий Шарков, генеральный директор компании ‛Строй Мода М“:
— Мне нередко приходится сталкиваться с такими ситуациями, когда заказчик просит согласовать изменения, сделанные несколько лет назад. Причины разные: одного обязала предоставить документацию комиссия по определению ущерба (составляли акт по поводу протечки сверху и кто-то особо бдительный заметил несоответствие реальной планировки плану БТИ), другие приобрели  квартиру, перепланированную предыдущим хозяином. Возможна и такая ситуация: потенциальные покупатели предусмотрительно присылают по факсу реальный план квартиры и план БТИ, чтобы загодя выяснить, удастся ли согласовать перепланировку, а уже затем решают, покупать квартиру или нет. Это очень верный подход: профессионал сразу способен назвать приблизительную стоимость согласования и (или) ремонта, если потребуется что-то менять. Вы вправе потребовать от продавца, чтобы он компенсировал вам затраты, раз уж не удосужился сделать перепланировку в соответствии с законом. В ‛запоздалом“ согласовании нет ничего плохого, хотя, конечно, лучше все делать вовремя.

01. Получить разрешение СЭС на перенос ванной комнаты в кухню можно только при условии, что квартира находится на первом этаже
02, 03. Проемы, прорубленные в несущих стенах между жилыми помещениями, удалось согласовать в МВК, поскольку они сделаны на расстоянии 2 м и 1 м от наружной стены
04. Вентиляционный короб сносить нельзя, но его можно использовать как декоративный элемент
05. Чтобы в изолированное помещение проникал дневной свет, проемы закладывают стеклоблоками
07. Остекление балконов и лоджий обычно происходит стихийно, но в некоторых случаях жильцам не миновать штрафа за подобную ‛самодеятельность“
08. Согласовать объединение лоджии с жилой комнатой будет проще, если поставить между ними декоративную перегородку
09. Ригели в кирпичных ‛хрущевках“ можно превратить в декоративные элементы, включенные в оригинальное решение потолка